香河“地震”了

香河位于華北東部，在地理位置上并非是一個(gè)地震頻現(xiàn)的區(qū)域，但近年來(lái)不斷出現(xiàn)的“地震”風(fēng)波卻讓這個(gè)素有“京畿明珠”美譽(yù)的小城多次處在風(fēng)口浪尖之上，此次，某些知名房企再入香河拿下8宗地的新聞引發(fā)了各方的熱議，有叫好者也有質(zhì)疑聲，此番香河“地震”是余波寥寥？還是后勁十足？

背景：中國(guó)地產(chǎn)“震感”激蕩的年代

回顧中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展史，“地震”已成常態(tài)。每一次世界經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)都會(huì)引發(fā)中國(guó)樓市“震撼”；每一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)都會(huì)引發(fā)地產(chǎn)新一波的“震動(dòng)”；每一次突發(fā)性社會(huì)大事件也會(huì)給激蕩中的樓市帶來(lái)劇烈的“震感”，因此板塊內(nèi)“地震”并非新鮮詞匯。

在1993年，蹣跚起步的中國(guó)地產(chǎn)就曾爆發(fā)海南“地震”，樓市在非理性市場(chǎng)炒作與政策調(diào)整推進(jìn)中緩慢前行；1997年的亞洲金融危機(jī)讓一度勢(shì)頭迅猛的房地產(chǎn)來(lái)了一個(gè)“急剎車”，“震源”波及全國(guó)；1998年的福利分房政策出臺(tái)所引發(fā)的中國(guó)“第一震”成為中國(guó)地產(chǎn)史上的一座里程碑。

在被業(yè)內(nèi)人士稱之為白銀年代的1999至2003年中，中國(guó)地產(chǎn)并不平靜，大小“地震”頻現(xiàn)，溫州炒房團(tuán)的首次北上、《招拍掛》政策的出臺(tái)與實(shí)施、SARS的爆發(fā)重創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)，帶來(lái)了短暫的寒冬……

04-08年，地產(chǎn)政策成為了中國(guó)地產(chǎn)的晴雨表，三月一“大震”、兩月一“小震”成為常態(tài)。包括：05年的“國(guó)八條”，06年的“國(guó)六條”、國(guó)辦發(fā)37號(hào)、國(guó)辦發(fā)50號(hào)，07年的《地產(chǎn)增值稅清算管理通知》、“小產(chǎn)權(quán)”被叫停、央行的第四次加息，08年全球范圍內(nèi)爆發(fā)的次貸危機(jī)風(fēng)波等等，但這些措施并未將脫韁的房?jī)r(jià)收住，因此曾有網(wǎng)友戲稱那個(gè)階段為中國(guó)地產(chǎn)最“激蕩”的年代。

08-10年，被稱為“大泡沫”時(shí)代，為了緩解金融危機(jī)所帶的低迷市場(chǎng)，國(guó)家投入40000億的宏觀調(diào)控政策，其中大部分資金都流向了地產(chǎn)行業(yè)，時(shí)而明了、時(shí)而模糊的政策導(dǎo)向讓“大地震”所造成的“泡沫”在穩(wěn)健調(diào)整當(dāng)中緩緩著地。在這樣震感頻出的大背景中，如果再聽說(shuō)“香河發(fā)‘地震’”這樣的傳聞，你就往往不會(huì)感到驚訝！

觀察：香河“地震”并非空穴來(lái)風(fēng)

事實(shí)上，香河“地震”也并非空穴來(lái)風(fēng)，追溯起來(lái)，在2008年，香河就曾出現(xiàn)過“地震”的苗頭。據(jù)香河縣渠口鎮(zhèn)的村民反映，當(dāng)時(shí)一畝耕地，以一年1200元的租金從他們手中被征過去，再以60萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給地產(chǎn)開發(fā)商，而如此低廉的地價(jià)吸引全國(guó)各地的知名房企紛紛搶灘香河。因此在2006至2008三年期間，走進(jìn)香河縣城，隨處可見塔吊林立，車輛穿梭，一幅幅分秒必爭(zhēng)、熱火朝天繁忙建設(shè)的畫面。

處在2006-2008年中國(guó)整個(gè)樓市火爆期的香河，其“繁榮”景象在常人看來(lái)并不足為奇。但是在2008金融危機(jī)的大背景之下，當(dāng)各地樓市處在一片哀鴻遍野當(dāng)中時(shí)，香河樓市不退反進(jìn)，全年新開工千萬(wàn)元以上項(xiàng)目164個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目53個(gè)，與預(yù)期目標(biāo)相比幾乎翻番，超過過去5年總和，如此火爆的樓市在當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)人士稱之為“香河地震”。

但真正的香河“地震”并非如外界所述的火爆樓市，在一片繁忙景象的背后開始出現(xiàn)一些并不和諧的現(xiàn)象：為征集土地，工作隊(duì)員帶著鎬耙和鏟車將130多畝土地里的小麥、韭菜全部推平、埋掉；部分村民反映每晚11點(diǎn)后就被不明身份人員砸門敲窗，逼著簽土地協(xié)議；村民開始自發(fā)組織維權(quán)運(yùn)動(dòng)，以鞭炮為號(hào)，征集數(shù)百人，在施工現(xiàn)場(chǎng)圍門、堵路、拉橫幅……

村民的維權(quán)行動(dòng)終于導(dǎo)致病態(tài)的香河樓市爆發(fā)真正的“地震”，在2011年，河北省監(jiān)察廳對(duì)香河“地震”事件中的9名相關(guān)負(fù)責(zé)人做出相應(yīng)的紀(jì)律處分；對(duì)涉及此事件的某知名企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，多個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目被叫停，多個(gè)在售樓盤出現(xiàn)了退房潮的現(xiàn)象，簽訂業(yè)主補(bǔ)償方案，退出香河市場(chǎng)成為了這些企業(yè)暗淡收?qǐng)龅淖詈笠荒弧?/span>

但戲劇性的一幕卻出現(xiàn)在2012年5月，曾經(jīng)在香河碰的頭破血流的地產(chǎn)企業(yè)又回來(lái)了，作為香河的“回頭客”， 他們毫不手軟，以數(shù)億元的價(jià)格一口氣拿下8宗土地。其中五礦建設(shè)有限公司聯(lián)手萬(wàn)科在香河拿下面積約13萬(wàn)平方米、建筑規(guī)劃面積約22.1萬(wàn)平方米的土地；富力（香河）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.7635億元拿下總面積15.6756公頃的3宗住宅用地；萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5月9日在香河縣安泰北路西側(cè)、安定街南側(cè)拿下總用地面積為2公頃的2宗住宅用地。

據(jù)記者調(diào)查，目前有將近30家知名房企皆已入駐香河，除了香河本土的三強(qiáng)集團(tuán)、榮盛集團(tuán)等開發(fā)商以外，包括河北建設(shè)集團(tuán)、北京建工集團(tuán)、合生創(chuàng)展、北京住總集團(tuán)、中交集團(tuán)、陽(yáng)光媒體集團(tuán)、中信、保利、首創(chuàng)、萬(wàn)通、富力、五礦置業(yè)、香江集團(tuán)、廣東珠光集團(tuán)、世貿(mào)天階投資集團(tuán)、中糧、北京鴻坤偉業(yè)、北京京漢置業(yè)集團(tuán)、盛達(dá)置地等等。

香河本地的一位開發(fā)商認(rèn)為這些房企對(duì)香河的“不離不棄”最根本的原因就是看好香河投資前景。“真正的香河‘地震’才剛剛開始了！”，該開發(fā)商最后跟記者信誓旦旦的保證。

分析：香河“新震”不同于“舊震”

知名房企大手筆的再次入駐被一些媒體解讀為“香河熱”，事實(shí)上這個(gè)“香河熱”是否真實(shí)的存在了？還是說(shuō)僅僅是媒體炒作的一種表象？筆者通過分析對(duì)比了香河“新震”（2012年）與“舊震”（2005-2011年），發(fā)現(xiàn)了諸多有趣的現(xiàn)象。

第一，知名房企的“死纏難打”。雖然遭遇了挫折也付出了代價(jià)，但是這些知名房企依然選擇香河作為未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，其根本原因還是他們相中了香河的板塊優(yōu)勢(shì)，在走訪中，筆者聽到最多的就是“二龍戲珠”這個(gè)詞，在地理位置上，香河處在京津之間，距離北京市區(qū)45公里，距離天津新港110公里，在整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)占據(jù)特殊的地位。

第二，百姓從燃炮阻攔到點(diǎn)炮歡慶。在香河“舊震”中，一些不當(dāng)?shù)男袨榍趾Φ疆?dāng)?shù)鼐用竦膫€(gè)人利益，房地產(chǎn)企業(yè)雖然贏得了香河快速發(fā)展的天時(shí)，得天獨(dú)厚的板塊地利，但卻失去了香河市場(chǎng)的“人心”，但此次重返香河，房地產(chǎn)企業(yè)一改過去的“重政輕民”策略，利用地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)周邊行業(yè)的興旺，讓香河的百姓贏得了實(shí)實(shí)在在的利益，一位家居商戶就說(shuō)：“自從這些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)來(lái)之后，裝修房子的人變多了，我的生意也好做了，對(duì)面的樓盤開業(yè)那天，我就點(diǎn)了一掛5000響的鞭炮來(lái)慶祝。”

第三，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的變化。“百姓安居樂業(yè)，社會(huì)才能穩(wěn)定和諧，住宅企業(yè)的進(jìn)駐讓百姓有了安居之所，那么未來(lái)“樂業(yè)”還需要什么呢？”香河縣縣委副書記張顯強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)了香河產(chǎn)業(yè)的騰飛，像香江全球家居CBD、義烏小商品城等有影響力的大企業(yè)就給香河帶來(lái)了許多意想不到的驚喜，未來(lái)單一的產(chǎn)業(yè)體系將迎來(lái)升級(jí)的契機(jī)，配套完善的賣場(chǎng)將給香河帶來(lái)更多的商機(jī)。

事實(shí)證明了這次香河“新震”確實(shí)不同于之前的“舊震”，但是“香河熱”會(huì)不會(huì)是曇花一現(xiàn)的表象？還是說(shuō)，未來(lái)香河“新震”將為區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)勁十足的火熱動(dòng)力呢？

預(yù)測(cè)：香河“地震”結(jié)果猜想

按照香河政府目前提出的三期發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)：近期搞城市化，中期搞工業(yè)化，遠(yuǎn)期搞中部經(jīng)濟(jì)和三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，結(jié)合現(xiàn)階段香河的大環(huán)境現(xiàn)狀，筆者對(duì)香河“地震”的未來(lái)做出三種預(yù)測(cè)。

方向一：家居之城

香河是以家具城起家的，作為中國(guó)北方最大的家居產(chǎn)品銷售集散地，目前，已經(jīng)擁有22座家具城、39個(gè)展廳，生產(chǎn)廠家達(dá)1700家，擁有經(jīng)營(yíng)商家6000家，具備深厚的家居產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

香河政府為了提升當(dāng)?shù)氐募揖赢a(chǎn)業(yè)實(shí)力，出臺(tái)一系列招商引資優(yōu)惠政策，引來(lái)來(lái)一批優(yōu)秀的家居大牌企業(yè)進(jìn)駐，他們的到來(lái)吸引更多的家居品牌在香河安家落戶，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貑我坏漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化升級(jí)。以近期落戶香河的香江全球家居CBD為例，家居產(chǎn)業(yè)集群的模式將為香河家居產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多的國(guó)際高端品牌。

同時(shí)，“地震”將會(huì)吸引更多的外地人來(lái)香河投資、置業(yè)、安家，為香河帶來(lái)巨大的人流以及商機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺能夠直接帶動(dòng)下游家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而依托香河現(xiàn)有家居產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的香江全球家居CBD等一批大牌企業(yè)的入駐將在家居行業(yè)層面上與國(guó)際對(duì)接，將香河打造成一座現(xiàn)代化的家居之都。

方向二：生態(tài)宜居之城

香河地處北京東部，一直有泛CBD后花園的美譽(yù)，通過京沈高速公路只需要40多分鐘的車程就可從香河直達(dá)北京的“核心”CBD區(qū)域，是近京區(qū)域最為繁華，發(fā)展最為迅速的地域，隨著京唐高鐵的開通，從香河到北京南站僅需十分鐘，基本上實(shí)現(xiàn)第一居所的需求。所以北京人在香河買房不存在地理上的阻礙。

香河區(qū)域內(nèi)有九條河流，包括潮白河、北運(yùn)河等。大小河流在其中分分合合、迤邐流淌，宛若一道道銀鏈穿行其中，絕對(duì)可以稱得上水系發(fā)達(dá)。在潮白河上，天鵝、鴻雁、綠頭鴨等北飛的候鳥，經(jīng)常在這里嬉戲玩耍，因此，香河曾被各大媒體評(píng)選為“環(huán)渤海最佳生態(tài)城市”。

香河“地震”將吸引更多追求生活品質(zhì)的人安家香河，據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，早在2010年香河區(qū)域代售面積就已經(jīng)超過200萬(wàn)平方米，但這只是香河樓市起步期的供應(yīng)量，隨著知名房企在香河的項(xiàng)目逐漸啟動(dòng)，近兩年內(nèi)香河樓市的供應(yīng)將會(huì)達(dá)到巔峰。未來(lái)5年，香河的在住人口也將從現(xiàn)在的30萬(wàn)提升至150萬(wàn)，未來(lái)香河將以漂亮宜居的花園形象成為環(huán)渤海最受歡迎的城市。

方向三：首都衛(wèi)星城

香河這座城市處在城鄉(xiāng)交界處的核心地帶，以其優(yōu)越的板塊優(yōu)勢(shì)既享有城市的繁華又擁有新農(nóng)村的淳樸。香河的城市內(nèi)部空間比北京要寬松得多，有更多的水資源、有更多的綠地。在這樣一個(gè)資源豐富的城市中，“地震”將會(huì)推動(dòng)香河城市化的躍進(jìn)，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集群的磁力效應(yīng)。

根據(jù)香河的遠(yuǎn)期規(guī)劃目標(biāo)，未來(lái)香河將利用這種產(chǎn)業(yè)模式建設(shè)“四區(qū)六基地”，包括高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)；還有養(yǎng)老基地、健身康復(fù)基地、休閑度假基地、觀光農(nóng)業(yè)基地、綠色有機(jī)蔬菜基地和宜居生活基地等。

在產(chǎn)業(yè)上將開展六城建設(shè)，包括石材城，建材城，小商品城，汽車城，食品城，農(nóng)貿(mào)城。未來(lái)還將會(huì)有歐洲名品村、京都第一街等，這樣一個(gè)三產(chǎn)集合的、規(guī)模性的、整體性的集群式建設(shè)，必將對(duì)京津冀地區(qū)產(chǎn)生巨大的影響。

香河“地震”能不能帶來(lái)“香河熱”現(xiàn)在我們還無(wú)法給出定論，但就北京城周邊板塊資源而言，香河絕對(duì)是獨(dú)一無(wú)二的，對(duì)于這種得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地，未來(lái)如何發(fā)展規(guī)劃定要嚴(yán)謹(jǐn)慎行，這樣才能夠?qū)Φ闷鹣愫?ldquo;地震”所帶來(lái)的推動(dòng)作用。