進(jìn)入2014下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)齊跌,突破了所有人的預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布數(shù)據(jù)顯示,7月份全國(guó)70個(gè)大中城市中,無(wú)論是新房還是二手房,環(huán)比價(jià)格下跌的城市數(shù)量均超九成,且環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大,新房環(huán)比上漲的城市僅有兩個(gè)。北京出現(xiàn)了年內(nèi)首次下跌。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,樓市已經(jīng)明確地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。分析人士認(rèn)為,在貸款政策偏緊的狀況下,大部分城市庫(kù)存壓力異常大,房?jī)r(jià)開(kāi)始扛不住了,以往火爆的“金九銀十”將迎來(lái)一波降價(jià)狂潮。

　　64個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降

　　數(shù)據(jù)顯示,7月70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè),比6月份增加9個(gè)。新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市分別僅有2個(gè)和1個(gè)。值得注意的是,北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比同時(shí)出現(xiàn)下滑,其中北京更是出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌。

　　從房?jī)r(jià)下跌幅度來(lái)看,新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)0.93%,二手房平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.78%。其中,杭州新建商品住宅環(huán)比跌幅最高,達(dá)到2.5%。此外,北京環(huán)比降幅為1%,上海環(huán)比下降1.2%、廣州與深圳分別下降1.3%和0.6%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌主要有四方面的原因:首先,主要城市的新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò),大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期,增長(zhǎng)空間有限,其中部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快,需求已被透支。其次,庫(kù)存繼續(xù)積壓,各地政策的微調(diào)難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。再次,偏緊的信貸政策依然是制約樓市成交量的顯著因素。此外,由于標(biāo)桿房企購(gòu)地金額創(chuàng)年內(nèi)新低,房企紛紛謹(jǐn)慎購(gòu)地大量推盤(pán),整體市場(chǎng)以價(jià)換量趨勢(shì)依然明確。

　　值得注意的是,由于首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變,剛需購(gòu)房者多數(shù)保持觀望。“7月份,由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明,購(gòu)房者不少選擇觀望,房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時(shí)稱。

　　盡管5月以來(lái)央行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)出關(guān)于穩(wěn)定信貸市場(chǎng),鼓勵(lì)首套房貸的相關(guān)表態(tài)。但大部分城市貸款政策偏緊的狀態(tài)并未得到明顯改觀。分析指出,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款政策出現(xiàn)大范圍明顯松動(dòng)的可能性不大。

　　事實(shí)上,7月份的信貸數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。央行最新數(shù)據(jù)顯示,7月末,本外幣貸款余額83.26萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13.3%。人民幣貸款余額78.02萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13.4%,增速分別比上月末和去年同期低0.6%和0.9%。當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元,同比少增3145億元。

　　救市效果微乎其微

　　與全國(guó)房?jī)r(jià)下跌相對(duì)應(yīng)的是,各地紛紛打開(kāi)了本輪“放購(gòu)”潮的閘門(mén)來(lái)刺激市場(chǎng)。

　　在這場(chǎng)始于6月的樓市松綁大潮中,地方政府在沒(méi)有中央明確反對(duì)的情況下,先后闖關(guān)放松樓市政策,手段越來(lái)越新,力度越來(lái)越大,大有向“集體救市”演變的趨勢(shì)。在剛剛過(guò)去的周末,哈爾濱成為第37個(gè)解禁限購(gòu)的城市。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),目前尚未取消或者松綁限購(gòu)的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市。

然而,市場(chǎng)成交量并未有起色。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至7月末,全國(guó)商品房待售面積55230萬(wàn)平方米,比6月末增加802萬(wàn)平方米。張大偉向記者表示,本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群認(rèn)為,三四線城市的購(gòu)買(mǎi)需求并不旺盛,不限購(gòu)是因?yàn)檫@些地區(qū)樓市供大于求。

　　上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)則表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后,限購(gòu)基本完成歷史使命。對(duì)于此輪放開(kāi)限購(gòu)的救市效果并不理想,他認(rèn)為,大部分被限購(gòu)的人群多屬投資投機(jī)性需求,這些需求喜歡“追漲”,當(dāng)前全國(guó)樓市大勢(shì)降溫,多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌,那些被解放了的需求,不會(huì)在這種市況下入市。

　　針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的情況,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,放開(kāi)限購(gòu)只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題,而沒(méi)有解決更多人的購(gòu)房能力問(wèn)題。只有加速銷(xiāo)售庫(kù)存、開(kāi)發(fā)商降價(jià)等方式,才可能全面解決風(fēng)險(xiǎn),讓市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

　　金九銀十樓市迎來(lái)變奏

　　“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不開(kāi)的話題。今年樓市撲朔迷離,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì),傳統(tǒng)的“金九銀十”正在變奏。

　　目前堅(jiān)持限購(gòu)的已經(jīng)所剩無(wú)幾,北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,一線城市限貸短期內(nèi)難以松動(dòng),庫(kù)存和銷(xiāo)售量之比持續(xù)攀升,房企為完成銷(xiāo)售目標(biāo),“金九銀十”或迎一波降價(jià)狂潮。

　　與往次不一樣的是,本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟(jì)周期的下調(diào),更多體現(xiàn)了市場(chǎng)自身的調(diào)整需求,未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。

　　張大偉告訴新華網(wǎng)記者,年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的可能性非常低,整體市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)依然明確。其中特別是東部區(qū)域,價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性非常大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為,2014年即將過(guò)去8個(gè)月,對(duì)于上市房企來(lái)講,年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂,其在9月份-10月份將加大推盤(pán)力度,適度調(diào)整價(jià)格搶收“金九銀十”。

　　他進(jìn)一步表示,以上海為例,大范圍的“降價(jià)潮”即將來(lái)臨。同時(shí),一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

　　樓市6至7月的成交量持續(xù)低迷,明顯影響了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)。市場(chǎng)紛紛預(yù)期,二線城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)在今年3季度將依然處于以價(jià)換量過(guò)程中。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這輪房地產(chǎn)調(diào)整仍是短周期性質(zhì)的,量縮明顯,價(jià)跌不深。他預(yù)計(jì),下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部,明年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的底部。