靠家居起家的紅星美凱龍，介入房地產市場主要的開發(fā)模式，即以地產加家居的城市綜合體開發(fā)模式。
而將于5月加推樓王的無錫紅星國際廣場，則是這一開發(fā)模式的典型案例，但通過細究該案例，或不難發(fā)現(xiàn)紅星美凱龍掩藏在“紅星模式”下的資本運作手法的諸多短板。
無錫項目銷售緩慢
根據(jù)最新市場消息顯示，家居企業(yè)紅星美凱龍在無錫的第一個項目紅星國際廣場，將于5月推5號樓的樓王項目。
資料顯示，紅星國際廣場整個項目共包括12棟住宅，其中，1至6棟為一期，目前一期已經全部開盤，而余下的7至12棟為二期，處于待售狀態(tài)。
其中，5號樓(對應為8棟)共32層，包括122㎡、137㎡兩個戶型，均價為9000元每平左右。
日前，當觀點地產新媒體致電售樓部確認加推時間時，售樓人員告知，樓王戶型早已在賣。
不過，從該項目的銷售數(shù)據(jù)來看，該項目的銷售情況不佳。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該項目的入網(wǎng)總套數(shù)為839套，而目前的總成交套數(shù)為338套，成交率40.3%，但截止4月23日，該項目最近7天的成交僅為8套。
而位于紅星國際廣場對面同一地段的人民路9號項目，雖然價格較紅星國際廣場項目高出500至1000元每平米，但銷售情況卻要較紅星國際廣場好，根據(jù)無錫市房地產市場網(wǎng)的銷控表顯示，紅豆·人民路九號的入網(wǎng)總套數(shù)為560套，目前的成交套數(shù)為284套，成交比例為50.7%。
對此，有無錫業(yè)內人士分析指出，人民路9號這個項目比紅星國際廣場的銷售好，主要是因為人民路九號這個項目更靠近主干道人民路，而紅星國際廣場的價格也一直被人民路9號壓著走。
除位置稍顯不佳外，該人士同時還認為，由于紅星國際廣場是個綜合體項目，且較一般附帶部分商業(yè)的綜合體而言，其商業(yè)部分的占比要大得多，因此項目周邊的環(huán)境污染會更嚴重、噪音也會更大，這些也對銷售造成一定的影響。
另外，他認為對于綜合體的選擇，還有一個品牌認可度的問題在里面，像萬達廣場、萬象城這類產品，雖然品牌溢價率高一點，但客戶的認可度會高一點。
而對于紅星國際廣場未來的銷售前景，該名人士就認為，該項目無論是從價格、銷量、品質等方面來說，未來銷售都可能處于一個“中不溜”的階段。
據(jù)了解，目前在紅星國際廣場所處的無錫崇安區(qū)商業(yè)綜合體項目競爭激烈，據(jù)不完全統(tǒng)計，該區(qū)域目前在售的項目共有38個，其中，僅有15個為純住宅樓盤，其余均為帶有部分商業(yè)物業(yè)的樓盤，包括蘇寧廣場、五洲國際廣場、無錫電子數(shù)碼城、名都匯生活購物廣場等等。
“紅星模式”的短板
雖然業(yè)內認為即便融入家居部分，紅星國際廣場未來的銷售也很難拔尖，但一位熟知商業(yè)地產運作的市場人士則向觀點地產新媒體透露，“或許紅星美凱龍并非在意已有項目的盈利，而是著眼于資本層面上的運作”。
其舉例稱，像多年前的國美，根本不是靠電器銷售盈利，而是靠背后的資本運作，但對于家居起家的紅星美凱龍來說，這一背后的資本運作應該意在“以住養(yǎng)商”。
不過，對于以住養(yǎng)商這種模式，該業(yè)內人士就認為，商業(yè)地產資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經營做好，在財務策略上需要保守穩(wěn)健。
但目前從紅星美凱龍已公布的各項重要財務數(shù)據(jù)來看，紅星美凱龍的財務狀況并不理想，公開資料顯示，2009年末到2012年3月末，紅星美凱龍資產負債率分別為85.91%、75.54%、73.37%和72.23%，負債主要由長期借款、其他應付款、其他非流動負債、預收款項等科目構成，其中長期借款占比最高。
截至2012年3月末，包括短期借款、長期借款及一年內到期的非流動負債等在內的各項有息債務合計已達到104.60億元，相當于公司同期凈資產的164.15%。
同時，2009年末至2012年3月末公司的其他應付款分別為19.97億元、34.81億元、28.38億元和27.61億元，占當期流動負債比例在35%~55%。
而為改善財務結構，紅星美凱龍亦曾于2012年8月與9月連續(xù)2次發(fā)票據(jù)，融資規(guī)模共計15億元。
因此，對于以住養(yǎng)商這種模式存在的問題，該人士分析指出，在國家沒有相關政策打通資本市場和商業(yè)市場之前，用住宅開發(fā)的現(xiàn)金流反哺商業(yè)，其實是把商業(yè)和住宅風險捆綁在了一起，一旦市場遭遇調控，整個項目必受影響。
他透露，由于紅星美凱龍近幾年的快速擴張，其資金鏈目前已相當緊張。
他舉例稱，早前曾有分析指出，與大部分家居企業(yè)不同，紅星美凱龍的快速擴張主要是通過大量抵押貸款來維持其業(yè)績，而這大量抵押貸款則主要是用作持續(xù)的圈地，然后抵押土地再去買地。
而據(jù)紅星美凱龍官網(wǎng)介紹，旗下紅星地產正在開發(fā)的地塊已遍及上海、天津、成都、昆明、沈陽、鄭州、長春、大連、煙臺、太原、無錫等十幾個主要城市，目前土地儲備已達500萬平方米。
