2010年3月18日，國(guó)資委要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性任務(wù)后有序退出，只保留16家央企從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但一年后，獲批從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企又增加了5家。

三年過(guò)去，由于種種原因，退房令的執(zhí)行實(shí)際上雷聲大雨點(diǎn)小，而真正退出者也寥寥無(wú)幾，相反“國(guó)”字頭的房地產(chǎn)企業(yè)甚至逐漸穩(wěn)固了其行業(yè)巨頭的地位。“國(guó)資委并沒(méi)有給出78戶(hù)央企退出房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)間表以及具體進(jìn)展。核心問(wèn)題是，退出與否，從政策層面來(lái)說(shuō)并無(wú)強(qiáng)制性的要求。”一位大型央企的內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“‘退房令’只能說(shuō)是當(dāng)時(shí)國(guó)資委在非正常的情況下出臺(tái)的一個(gè)指令，不能算做是規(guī)定，從目前披露的公開(kāi)信息來(lái)看，并沒(méi)有制定配套的獎(jiǎng)懲措施，所以現(xiàn)在面臨的現(xiàn)實(shí)是，已經(jīng)過(guò)了這么長(zhǎng)時(shí)間，很多企業(yè)還是沒(méi)有(完全)退出來(lái)。”國(guó)務(wù)院國(guó)資委研究中心一位分析人士向記者指出。

尷尬的“退房令”

在上述分析人士看來(lái)，這道“退房令”更像是來(lái)自國(guó)資委對(duì)于央企公眾形象的一次救贖。

“當(dāng)時(shí)中央企業(yè)參與土地競(jìng)拍，拿到了很多地王地塊，正因如此，大家也提出質(zhì)疑，如此高價(jià)格的拿地是否再一次推高了房?jī)r(jià)，中央企業(yè)的社會(huì)責(zé)任何在？

在公眾對(duì)央企有這樣看法的壓力下，國(guó)資委做出了這樣的決定，不能算是規(guī)定，更像是指令。”上述國(guó)資委分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

時(shí)隔三年，這個(gè)老問(wèn)題又?jǐn)[在了國(guó)資委新一屆領(lǐng)導(dǎo)的面前?，F(xiàn)任國(guó)資委主任蔣潔敏曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)的中石油也是應(yīng)該退房的央企之一，但目前來(lái)看除了大量土地儲(chǔ)備之外，中石油還存續(xù)了大量酒店等非主業(yè)資產(chǎn)。蔣潔敏是否會(huì)加快央企“退房”，也成為了公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

在2011年2月22日國(guó)務(wù)院國(guó)資委舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任國(guó)務(wù)院國(guó)資委副主任邵寧針對(duì)這一年來(lái)央企退地的情況進(jìn)行了通報(bào)，他表示，中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展比較順利，2010年已有14家中央企業(yè)退出，估計(jì)2011年將有20多家企業(yè)完全退出房地產(chǎn)業(yè)。

但據(jù)公開(kāi)報(bào)道稱(chēng)，除了21家被允許繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企外，只有不到20家央企通過(guò)剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場(chǎng)的退出。

“當(dāng)時(shí)是說(shuō)78家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于副業(yè)的要逐步退出，但究竟是選擇繼續(xù)還是放棄這一副業(yè)，則還是企業(yè)層面的事情。”該分析人士向記者直言，當(dāng)時(shí)的原則是，中央企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)定，如果副業(yè)對(duì)主業(yè)的推動(dòng)力有限，則可以選擇放棄，但如果對(duì)主業(yè)有積極的影響，或?qū)?lái)可能成為主業(yè)，則還是可以繼續(xù)做下去。

這也就不難理解，在“退房令”推出執(zhí)行后的一年，國(guó)資委再次擴(kuò)增了房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。

“退房令”無(wú)強(qiáng)制性要求

這一次擴(kuò)容更是讓一部分央企看到了曙光，抑或是更加堅(jiān)定了留下來(lái)的信念。恒天集團(tuán)算是很典型的一個(gè)案例，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從非主業(yè)到主業(yè)，讓其成為了似乎“最不該退房”的央企。

一位接近恒天集團(tuán)的內(nèi)部人士曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，國(guó)資委答應(yīng)過(guò)大約兩年后會(huì)向其發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“牌照”。而此時(shí)的恒天，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，再言退出已經(jīng)不可能了。

就在國(guó)資委將主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企由16家擴(kuò)增到21家僅過(guò)去半個(gè)月后，恒天地產(chǎn)業(yè)務(wù)再添大單，北京市政府與中國(guó)恒天集團(tuán)簽署了總投資超過(guò)300億元、占地14.6平方公里的“國(guó)家時(shí)尚創(chuàng)意中心”項(xiàng)目，“項(xiàng)目由恒天來(lái)做，值得玩味。”該人士表示。

雖然在記者的采訪(fǎng)中，恒天集團(tuán)相關(guān)人士只表示這屬于文化產(chǎn)業(yè)，但在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)同樣屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目不僅有土地一級(jí)整理，也包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、物業(yè)自持經(jīng)營(yíng)等。

央企“不退反進(jìn)”背后真正的原因又是什么？單從企業(yè)層面來(lái)講，在手中有“余糧”的情況下，要說(shuō)退出似乎很難。

“很多央企因?yàn)闅v史遺留原因，手中都握有很多土地，而這些土地絕大部分都位于目前城市的核心區(qū)域，價(jià)值也自然翻了數(shù)百倍甚至上千倍，將這些優(yōu)質(zhì)資源拱手相讓?zhuān)芏嗳瞬辉敢膺@么去做。”一位央企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶同樣告訴記者，央企 “退房難”的背后還需看到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是——接盤(pán)不易。“很多企業(yè)專(zhuān)業(yè)化要求較高，譬如汽車(chē)、鋼鐵行業(yè)等，在后續(xù)的廠(chǎng)房拆遷改造等一系列的進(jìn)程中，同樣需要專(zhuān)業(yè)化較高的工作，很多企業(yè)難以接手展開(kāi)，骨頭太難啃。”宋延慶也道出央企“退房”難的又一原因。

若從整個(gè)制度設(shè)定來(lái)看，央企的“不退出”似乎并不難以理解。

“國(guó)資委并沒(méi)有給出78戶(hù)央企退出房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)間表以及具體進(jìn)展。核心問(wèn)題是，退出與否，從政策層面來(lái)說(shuō)并無(wú)強(qiáng)制性的要求。”一位大型央企的內(nèi)部人士向記者表示，國(guó)資委雖然是代表國(guó)家來(lái)監(jiān)督管理國(guó)有資產(chǎn)，但如果從行政級(jí)別來(lái)說(shuō)，很多央企反而要高于國(guó)資委，這也是禁令難以推進(jìn)的主要原因之一。

同時(shí)，地方政府為吸引央企投資，給予大量?jī)?yōu)惠政策，那些主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的央企，在向地方投資實(shí)體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，也往往提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求。地方為了項(xiàng)目的需要，也被迫給予了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)用地。“誰(shuí)都不愿將這豐厚的優(yōu)惠拱手相讓?zhuān)荒苷f(shuō)在優(yōu)惠政策享受完后，再退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。”上述分析人士直言。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)誘惑

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，主業(yè)非房地產(chǎn)的央企分為兩類(lèi)：一類(lèi)是主業(yè)凈利潤(rùn)高于房地產(chǎn)的企業(yè)，另一類(lèi)則是主業(yè)利潤(rùn)微薄的企業(yè)。前者由于主業(yè)利潤(rùn)豐厚，選擇購(gòu)買(mǎi)土地僅僅是想為員工造福利房，能源類(lèi)企業(yè)是其中的代表；后者由于主業(yè)利潤(rùn)微薄，更希望留在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取較好的業(yè)績(jī)。

宋延慶說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率在10%~20%，與民企開(kāi)發(fā)商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無(wú)疑將抬高房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率，進(jìn)而推高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。而后者恰恰是國(guó)資委考察央企的重要指標(biāo)之一。

“這其中共同之處則在于，之前這些央企的土地都為劃撥用地，基本上也都是以工業(yè)用地為主，在后續(xù)城市擴(kuò)張的進(jìn)程中，位置較好的土地通過(guò)改變用地性質(zhì)走向市場(chǎng)。”上述分析人士告訴記者，這些土地一般都是在集團(tuán)系統(tǒng)名下，都希望通過(guò)自行開(kāi)發(fā)獲得更多利潤(rùn)。

對(duì)于大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的優(yōu)質(zhì)資源，他們并不會(huì)心甘情愿地拱手相讓。如果再與公司的業(yè)績(jī)掛鉤，誰(shuí)又愿意將良好的業(yè)績(jī)與別人分享呢？

不光是中國(guó)遠(yuǎn)洋，對(duì)于大部分央企來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)于集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)都有不可小覷的作用。根據(jù)恒天集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，集團(tuán)總資產(chǎn)為434.63億元，營(yíng)業(yè)收入為306.46億元，利潤(rùn)總額為16.91億元。

然而這個(gè)曾以紡織、機(jī)械為主業(yè)的央企，受到紡織業(yè)大環(huán)境的影響，利潤(rùn)率一直在下降。而在《中國(guó)恒天集團(tuán)有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)》中則提到，公司無(wú)形資產(chǎn)逐年增長(zhǎng)，在2011年末達(dá)到23.47億元，在總資產(chǎn)中占比5.40%。公司無(wú)形資產(chǎn)的主要構(gòu)成是土地使用權(quán)，2011年年末土地使用權(quán)占無(wú)形資產(chǎn)比重達(dá)92.02%。

除了可觀(guān)的利潤(rùn)，現(xiàn)有的會(huì)計(jì)處理準(zhǔn)則，也是導(dǎo)致央企遲遲不愿意退房的原因之一。

作為各地招商部門(mén)青睞的引資對(duì)象，央企總是有獲得廉價(jià)土地的機(jī)會(huì)。如果不將獲得的土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是自用，不僅有浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)資源之嫌，還有可能影響到公司的賬面利潤(rùn)。

“假設(shè)購(gòu)買(mǎi)土地建房自用，按照目前的會(huì)計(jì)處理辦法，房屋需要攤銷(xiāo)折舊費(fèi)用，土地則需要攤銷(xiāo)土地使用權(quán)，每年的賬面利潤(rùn)都將因此減少。但如果把取得土地，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者用作為投資性房地產(chǎn)，則完全不需要攤銷(xiāo)費(fèi)用。”一位出自央企的財(cái)務(wù)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)和自用兩種不同的土地利用方式，將決定央企賬面利潤(rùn)的巨大差異。

“如果建了辦公樓自用，則公司需要承擔(dān)很高的折舊和土地使用權(quán)攤銷(xiāo)費(fèi)用。但如果開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租或者銷(xiāo)售給集團(tuán)旗下的公司，則這一部分租金和銷(xiāo)售收入，能計(jì)入到集團(tuán)當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入中，產(chǎn)生可觀(guān)的利潤(rùn)。”上述財(cái)務(wù)人士說(shuō)。

這位財(cái)務(wù)人士因此認(rèn)為，除非國(guó)資委在考核各企業(yè)業(yè)績(jī)時(shí)，排除來(lái)自于房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)收入，否則“退房令”很難真正實(shí)施。而按照現(xiàn)在的國(guó)情，要在央企的業(yè)績(jī)中，完全去掉房地產(chǎn)收入，又很難做到。