資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號(hào)稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項(xiàng)目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

1月28日，杭州金茂MALL，一場(chǎng)談判正在進(jìn)行。談判的一方是浙江金茂商業(yè)管理有限公司（下稱金茂商業(yè)）總經(jīng)理陳曉（微博）東，另一方為10余位商鋪業(yè)主。因?yàn)闆](méi)有兌現(xiàn)承諾中的商鋪返租租金，業(yè)主們已經(jīng)多次來(lái)訪，討要租金。但2個(gè)小時(shí)的唇槍舌劍后，談判無(wú)疾而終。

據(jù)一位業(yè)主介紹，這樣的場(chǎng)景幾乎每天都在上演。“金茂提出的‘租金延遲三年再付’的方案實(shí)際上就是在打白條，我們不可能答應(yīng)”。而在多番談判無(wú)果后，業(yè)主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

先承諾高額回報(bào)售鋪籌集資金，后以運(yùn)營(yíng)不善為由拒付租金，金茂實(shí)業(yè)這種“售后返租”的營(yíng)銷模式實(shí)則暗藏地雷。在并無(wú)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的背景下，投資20億下注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，金茂實(shí)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也深受質(zhì)疑。

押寶商業(yè)地產(chǎn)

杭城東部九堡商圈，一個(gè)占地40萬(wàn)方的家具市場(chǎng)頗為引人注目，但華麗外表下，整個(gè)市場(chǎng)卻鮮有人至，生意十分冷清。這就是浙江金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱金茂實(shí)業(yè)）曾經(jīng)力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個(gè)號(hào)稱投資20億、總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)60萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，但自2011年一期項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)以來(lái)，至今一直未能完成招商。

“這個(gè)項(xiàng)目的失敗，首先定位就有問(wèn)題。” 一位不愿透露姓名的地產(chǎn)人士對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。在其看來(lái)，九堡商圈的商業(yè)項(xiàng)目早已過(guò)剩。2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略之后，作為“東城”核心區(qū)塊的九堡就成了地產(chǎn)商眼中的香餑餑，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一度井噴。

“專業(yè)市場(chǎng)大大小小的有30多家，僅家居市場(chǎng)就有4、5個(gè)。但是杭州的家居市場(chǎng)早就飽和了。金茂實(shí)業(yè)還要上這么大體量的市場(chǎng)，前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產(chǎn)人士表示。

一個(gè)例證是，離金茂MALL500米遠(yuǎn)還有一個(gè)恒大建材市場(chǎng)，投資8億，面積為28萬(wàn)方，2007年開(kāi)業(yè)至今，生意也一直不景氣。據(jù)了解，為了引入恒大這個(gè)項(xiàng)目，杭州市政府在批文中（府辦簡(jiǎn)復(fù)第B20061421號(hào)）曾明確指出今后江干區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不再興建新的陶瓷品和建材市場(chǎng)。

“（這個(gè)區(qū)域）養(yǎng)活一個(gè)家居市場(chǎng)都困難，何況現(xiàn)在一上就是4、5個(gè)。”該人士指出，“金茂雖然是做房地產(chǎn)起家的，但是并沒(méi)有運(yùn)營(yíng)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，步子邁的太大。”

根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)獲得的一份工商資料顯示：金茂實(shí)業(yè)成立于2007年，注冊(cè)資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

但對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)，陳曉東并不認(rèn)同。

“這個(gè)項(xiàng)目前期是經(jīng)過(guò)了充分的論證，只不過(guò)趕上了不好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。”陳曉東解釋道。按照金茂實(shí)業(yè)的預(yù)先設(shè)想，一期40萬(wàn)方的市場(chǎng)，投資在15億左右，對(duì)外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個(gè)億，租金收入保守估計(jì)每年在2個(gè)億左右，刨除每年各2000萬(wàn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和土地租金，3年就可收回投資。

但令陳曉東沒(méi)有想到的是，市場(chǎng)建好后，招商工作卻并不順利。“第一年整個(gè)市場(chǎng)的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場(chǎng)的一層?，F(xiàn)在你看到的已經(jīng)是出租率最高的時(shí)候了。”業(yè)主陳靜（化名）告訴21世紀(jì)網(wǎng)，業(yè)主們認(rèn)為金茂并不具備運(yùn)營(yíng)能力。

對(duì)這一質(zhì)疑陳曉東則表示，該區(qū)塊的配套一直沒(méi)有跟上以及低迷的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢(shì)，才是招商不利的主因。“九堡這兩年發(fā)展的太慢，比如市場(chǎng)前面這條高架，早在兩年前就應(yīng)該建好了，但它現(xiàn)在才開(kāi)始建。”

事實(shí)上，金茂MALL的窘境也是現(xiàn)今家居市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)真實(shí)寫照。據(jù)了解，2012年以來(lái)，家居行業(yè)持續(xù)低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國(guó)，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經(jīng)營(yíng)困局。

多重頑疾纏身

不過(guò)，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項(xiàng)目深陷危局已是不爭(zhēng)的事實(shí)。資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。由于招商不利，預(yù)想中的每年2億租金已經(jīng)打了水漂，而過(guò)高的商鋪出租率加上低迷行業(yè)形勢(shì)，又加大了市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)難度。

21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查當(dāng)日，整個(gè)市場(chǎng)異常冷清，一個(gè)小時(shí)內(nèi)只有幾個(gè)客人光顧。生意蕭條也讓商戶萌生了退意。“因?yàn)樯馓?，商戶的意?jiàn)也很大，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個(gè)市場(chǎng)。” 業(yè)主于守剛（化名）對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。

而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養(yǎng)市”的盈利計(jì)劃完全落空，直接影響到了金茂的現(xiàn)金流，也導(dǎo)致了金茂不能履行當(dāng)初和業(yè)主簽署的商鋪返租合同。

據(jù)于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請(qǐng)退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開(kāi)發(fā)商和認(rèn)購(gòu)方按1∶9分成。

按照承諾，業(yè)主6年內(nèi)投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益，她所簽訂的合同回報(bào)更為誘人。“我們09年買的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個(gè)月可以申請(qǐng)退鋪。”

“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的。”陳靜表示，“她手上的兩個(gè)鋪位是父母為她準(zhǔn)備的嫁妝，一共花了近200萬(wàn)，不成想，被套進(jìn)去了。”據(jù)了解，像陳靜這樣被套住的業(yè)主一共有2300戶。“2010年、2011年都按時(shí)返租了，可現(xiàn)在卻出了問(wèn)題，2012年上半年的租金現(xiàn)在都還沒(méi)有返。” 陳靜表示。